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Efectos de la crisis actual en Holanda

por suju — Sábado, 14 de diciembre de 2013

Holanda, como otro país más, sufre desde el fin de la fiesta financiera en el 2009 y de los efectos de las políticas neoliberales de continuos ajustes y recortes que afectan al bolsillo de la mayoría de la población y especialmente a sus motores económicos, entre los cuales, la construcción de viviendas.

El 2014 será el año de menor producción de nuevas viviendas de los últimos años en Holanda, tocando el fondo de las 40.000 al año. Un retroceso importante si observamos que el pico fue justo antes de la crisis con una produccion de unas 80 mil viviendas al año en el 2007 y el 2008, lo que da una media de mas de 65.000 los años anteriores.

LOS ARQUITECTOS

Thijs Asselbergs, arquitecto y profesor en Delft recuerda que “en 2007 ya se percibían los primeros síntomas, pero que fue recién en el 2009 cuando los encargos se acabaron. Muchos pensaban que en dos años las cosas estarían otra vez mejor, pero no fue así… Las consecuencias han sido enormes. Muchos arquitectos no lo han podido sobrevivir. Mi estudio en Haarlem contaba en el los mejores años con 18 personas con contrato fijo y 6 freelancers, hoy quedan solo dos contratados y hemos tenido que mudarnos a un sitio compartido en Amsterdam” (1)

A nivel general las ganancias totales conseguidas por los arquitectos en el 2012 ya eran la mitad de las logradas en el 2008. Los arquitectos han sufrido además pérdidas mas graves que las sucedidas en el sector de la construcción debido en gran medida a la caída de las tarifas por el trabajo profesional por la creciente competencia y la nececidad de conseguir proyectos. (2)

Según Ole Bauman “los arquitectos han preferido mantenerse ocupados con “conceptos ingeniosos ” y deberían reconocer también su parte de culpa en la generación de la crisis. Pero también es cierto que podrían ser parte de la solución, aunque deberían cambiar muchas cosas dentro de la profesión, comenzando con la desgastante rivalidad entre tradicionalismo y modernidad, que solo trata de cuestiones superficiales, para comenzar a dirigir la atención a los temas centrales que reclama la sociedad. (3)

CAMBIOS de PARADIGMA

A la vez repercutirán en los últimos años el cambio de paradigma surgido a mediados de los años ´90:

  • Cambio de roles del Estado y las Cooperativas en el desarrollo urbano,
  • una mayor promoción de la vivienda de compra en lugar de la predominante de alquiler,
  • reconceptualización de la vivienda social dirigiéndola solo a los estratos sociales mas bajos, y por lo tanto
  • reducción del porcentage de viviendas sociales,
  • y la promoción del ingreso de promotores privados, casi ausentes hasta ese momento en el desarrollo urbano.

 

ESTADO, CORPORACIONES DE VIVIENDAS y PROMOTORES PRIVADOS

Barrio VINEX en construcción

 

Uno de los cambios más importantes fue la desvinculación del Estado en la financiación de la construcción de viviendas sociales por medio de las cooperativas. Esto fue visto por algunos como catastrófico, segun el arquitecto Adri Duivesteijn , Holanda debería crear un fondo de inversión para la construcción: “Con la crisis en la construcción, estamos creando una enorme escasez de viviendas. La gente estará pronto haciendo cola y deberan conformarse con la producción en masa de unos pocos actores que son los que monopolizan el campo de la construcción. “

Las “Cooperativas de Viviendas” liberalizadas se convirtieron en asociaciones y fundaciones , hoy definidas como “Corporaciones de Vivienda” (Woningcorporaties) y tendrían desde ese momento la libertad de actuar en el mercado libre, construyendo, vendiendo y alquilando, con el objeto de poder así cumplir su función social de proveer de viviendas de alqulier asequibles. La responsabilidad de las Corporaciones se extendió además al mantenimiento de la habitabilidad en los barrios y también en la construcción y administración de las infraestructuras sociales de los mismos.

La nueva labor de las Corporaciones se hizo evidente desde los primeros años del 2000 cuando comenzaría las operaciónes de renovación en los barrios de posguerra. Este tema ya lo desarrollamos en artículos anteriores (http://www.laciudadviva.org/blogs/?p=13951 http://www.laciudadviva.org/blogs/?p=15684http://www.laciudadviva.org/blogs/?p=3630 http://www.laciudadviva.org/blogs/?p=3771 )

A mediados de los ´90 se incorporaron los promotores privados en la construcción de nuevas viviendas, especialmente en el desarrollo de los llamados barrios Vinex, en su mayoría barrios de carácter suburbano de baja densidad, con bajos o nulos servicios, y mala conexión con el transporte público, destinados a las clases sociales medias y media-altas, en general para familias con hijos. Desde 1995 hasta la fecha se han construido unas 650 mil viviendas de este tipo. (4)

En el 2007 ya se era conciente de que los ayuntamientos dependían cada vez mas de los promotores para sus nuevos desarrollos urbanos. Especialmente por su posición privilegiada en el mercado del suelo, Así, mientras los ayuntamientos seguían con su tradicional proceso de compra de tierras, preparación para la construcción y luego venta a inversores o corporaciones, los promotores comenzaron a adelantarse a los ayuntamientos comprándoles las tierras a los campesinos antes de su cambio de función, ya que por las características del mercado del suelo y la construcción en Holanda, las ganacias que pueden conseguirse son mayores sobre el valor del suelo que por lo que se construye sobre él. (5)

Adri Dauvestijn, controvertido político y concejal de la ciudad de Almere dice ”la crisis ha sido un respiro”, y aunque se lamenta por las pérdidas de arquitectos y constructores, no piensa lo mismo sobre por los promotores e inversores y su “permanente arrogancia y complejo de superioridad”. Sobre los barrios VINEX, Duivestijn presentó en su momento una denuncia que no fue tomada en cuenta: “En esencia, el nuevo sistema de la vivienda generó la formación de un cártel de posesiones de suelo, acuerdos y un número limitado de partes que trabajan en forma conjunta.Y no justamente para competir. En un momento el beneficio ascendió a 60.000 euros por vivienda”.

Oficinas centrales de VESTIA una de las corporaciones mas grandes de Holanda

 

Por otro lado, el otro gran actor dentro de la construcción en las ciudades holandesas, las “Corporaciones de Viviendas” han presentado hace unos meses atrás un reporte sobre los últimos 20 años de actividad, llegando a la conclusión de que estas organizaciones habían perdido sus raíces lo que había llevado a una cantidad de escándalos, desde fraudes, enriquecimientos ilícitos, corrupción, especulaciones financieras, salarios imposibles, y proyectos extremadamente comerciales. Marc Calon, presidente de Aedes, la asociación de corporaciones de viviendas presentaba el informe y ofrecía una autocrítica sobre los incidentes: “Somos responsables por lo sucedido, y tenemos que reconocerlo…pero no queremos deshacernos de nuestro papel y responsabilidades. La mayoría de las corporaciones se mantuvieron ocupadas dando vivienda a muchas personas. Pero tengo que decir que como sector hemos perdido el foco de nuestra labor, y somos nosotros mismo los que debemos poder solucionarlo…” (6, 7, 8)

LOS VERDADEROS PROMOTORES

Barrio en la ciudad de Almere que se construye por el sistema de "auto-construcción"

En tiempos de crisis puede verse quienes son los verdaderos promotores” dice Adri Duivestijn, Desde la ciudad de Almere, Duivestijn, lucha desde hace años contra la cultura dominante y monopólica de la construcción en Holanda. Él defendía ya desde fines de los ’90 la necesidad de promover la auto-construcción: “Cuando un particular invierte en su vivienda pone todo su dinero en ella, mientras que con un inversor la mayor parte del dinero invertido desaparece”.

Almere, donde Duivestijn es cóncejal de construcción, es la ciudad donde se viene desarrollando a gran escala una experiencia con esta idea, hace tiempo olvidada en los Países Bajos, y donde particulares tienen la posibilidad de comprar un lote, contratar a un arquitecto y desarroyar su propia vivienda.

Duivestijn cambió drásticamente las reglas en Almere, ahora la prioridad en la construcción la tienen los particulares, y dice “así que los promotores lo mejor que pueden hacer es liberar la posesión sobre el suelo. ¿No lo hacen? Entonces los haremos esperar 5 años, y tendrán que sufrir enormes pérdidas en su renta. Mucha suerte entonces con vuestras posesiones!” (9)

Hoy, y muy lentamente, Holanda comienza a seguir el camino de Almere. La autoconstrucción parece ser un posible remedio a la paralización de los nuevos desarrollos urbanos a gran escala de las décadas pasadas y comienza a instalarse en diversas iniciativas (ver artículos SUJU http://www.laciudadviva.org/blogs/?p=11502http://www.laciudadviva.org/blogs/?p=7367 http://www.laciudadviva.org/blogs/?p=7093 )

Todavía queda mucho camino por recorrer. Por el momento existe la propuesta desde el gobierno holandés de promover la autoconstrucción para que llegue a ocupar un 30% dentro de la construcción de viviendas en Holanda que hoy todavía no llega al 15%.

REUTILIZACION, REFUNCIONALIZACION, MIX de FUNCIONES y TIENDAS POP UP

Tienda Pop Up temporal

A la falta de construcción de nuevas viviendas se contraponen otros síntomas, como lo son la cantidad de metros cuadrados de oficinas vacíos, especialmente los ubicados en barrios monofuncionales, algo que también está sucediendo con espacios de las zonas comerciales. Palabras como “reutilización”, “refuncionalización”, “revitalización”y “mix de funciones” han tomado especial fuerza en los últimos años y ya se han realizado algunas experiencias, como la transformación de edificios de oficinas en un hotel o viviendas. De todas formas no es una salida fácil, ya que por un lado las reglamentaciones limitan en mucho las posibilidades, como también el carácter hermético de muchas de éstas construcciones. Ademas del agravante de encontrarse estos edificios en zonas aisladas que se han convertido en barrios fantasma.

Experiencias más flexibles y temporales han conseguido mayor éxito, como las de las tiendas “pop-up”, donde un espacio de comercio vacío se alquila y se ocupa por tiempo limitado (un día, un mes, etc) y es utilizado como espacio de ventas por una o varias tiendas a la vez. Las tiendas online están comenzando a hacer uso de esta modalidad, y ya hay varias empresas que se dedican a organizarlo.

SIN CONCLUSIONES

Claro está que no es lo mismo un desarrollo urbanos o una vivienda que un espacio temporal para una tienda o un evento. Dentro delordenamiento territorial holandés serán necesarias nuevas construcciones de cooperación sociales, nuevos valores y fuentes de financiamiento, como también una reflexión de los roles del Estado, los promotores, y la población en general. Las primera experiencias desde el campo de la rehabilitación urbana, a la reutilización de edificios vacío se están llevando a cabo en este momento. Poco a poco iremos viendo los resultados, que intentaremos traer y debatir dentro de La Ciudad Viva.

 

Fuentes:

1- http://www.noordhollandsdagblad.nl/stadstreek/metropool/article22670623.ece/Architecten-gooien-het-roer-om-door-crisis%0A

2- http://www.nuzakelijk.nl/ondernemen/2999856/architecten-voelen-crisis-meer-dan-bouw.html

3- http://www.presseurop.eu/nl/content/article/225531-architect-weer-met-beide-benen-op-de-grond

4- http://www.vinex-locaties.nl/Infocorner/wat_is_vinex.htm

5- http://www.pbl.nl/nieuws/persberichten/2007/20070509-Gemeenten-steeds-afhankelijker-van-projectontwikkelaars

6- http://www.trouw.nl/tr/nl/4328/Opinie/article/detail/3337212/2012/10/25/Weg-uit-de-vertrouwenscrisis-van-de-woningcorporatie.dhtml

7- http://www.deondernemer.nl/deondernemer/658815/De-ergste-fraudezaken.html

8- http://www.aedes.nl/content/artikelen/corporatiestelsel/parlementaire-enquete/Marc-Calon—Lessen-trekken-uit-de-laatste-twintig.xml

9- http://www.cobouw.nl/nieuws/politiek/2012/11/09/in-wezen-is-vinex-systeem-een-kartel

 

Susana Aparico Laridés & Juan Alonso (SUJU Architectuur)

 

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Un comentario a “Efectos de la crisis actual en Holanda”

  1. Joris Hoekstra dice:

    Muy interesante! Es una buena descripcion de los debates actuales sobre la vivienda en Holanda.

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