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Nuevos ayuntamientos, viejos retos: ¿otra política de vivienda es posible?

por Intermedios — Miércoles, 3 de junio de 2015

En los últimos días, tras el nuevo panorama político que ha dibujado el resultado de las elecciones municipales y autonómicas celebradas el pasado 24 de mayo y a la vista de la solvencia de candidaturas ciudadanas como las de Madrid o Barcelona, con capacidad para formar gobierno local y liderar ambos ayuntamientos, son muchos los que ponen en duda el margen de maniobra con el que estas corporaciones municipales contarán para afrontar un tema que, en gran medida, ha sido eje fundamental de sus programas electorales: el derecho a la vivienda y la paralización de los desahucios.

No cabe duda de que ningún ayuntamiento tiene capacidad legal para modificar la ley hipotecaria vigente. Tampoco la tienen para legislar en materia de vivienda, cuya competencia está atribuida a las diferentes comunidades autónomas, salvo cuando, como en el caso de Andalucía, las medidas propuestas parecen entrar en conflicto con los intereses económicos nacionales. Sin embargo, el ámbito municipal no deja de ser el nivel en el que éstas políticas se concretan en actuaciones específicas, en estrategias de trabajo que marcan las líneas por las que directrices generales se materializan de una u otra forma, y al mismo tiempo es el ayuntamiento la administración a la que las personas acuden en primera instancia en busca de respuesta ante una situación de demanda, de vulneración de derechos, o de emergencia, como en este caso, habitacional.

En ese sentido en los últimos años hemos presenciado la puesta en marcha medidas para combatir los desahucios y garantizar el derecho a la vivienda, bajo el amparo, o no, de otras normativas de rango superior que las avale, por diferentes ayuntamientos. Controvertidas fueron las adoptadas por el Ayuntamiento de Terrassa, que en apoyo a la moción promovida por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) de aplicación de la Ley de la Vivienda Catalana 18/2007, se comprometió a penalizar a entidades financieras propietarias de viviendas que hayan permanecido vacías durante más de dos años. En el contexto andaluz, y cuando hace pocos días que se dió a conocer la sentencia del Tribunal Constitucional al recurso presentado por el Gobierno de la nación contra el Decreto Ley 6/2013 de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda aprobado por la Junta de Andalucía, pionera en cuanto a medidas de penalización y expropiación temporal de vivienda vacía en manos de personas jurídicas, también encontramos vías de trabajo a nivel municipal que, con voluntad política, demuestran la capacidad de un ayuntamiento para poner en marcha estrategias que traten de combatir los desahucios.

Paralización de un desahucio de la PAH en Terrassa

Así, podemos hacer mención a medidas como las adoptadas en Peligros (Granada), cuyo Ayuntamiento retiró sus cuentas de entidades financieras que lleven a cabo ejecuciones hipotecarias y aprobó una moción para penalizar a las entidades que mantengan viviendas sin ocupar; Armilla (Granada), que creó un banco solidario de viviendas, un listado de viviendas vacías inscritas por los propietarios para su puesta en uso bajo un alquiler social y mediación del Ayuntamiento; El Coronil (Sevilla), que como el municipio granadino dejó de trabajar con entidades financieras involucradas en procesos de desalojo y aprobó una moción para incrementar el IBI de viviendas en manos de entidades financieras procedentes de desahucios en un 50% para promover su puesta en uso; o Alcalá de Guadaira (Sevilla) que destaca por la prohibición de que agentes de la policía local colaboren en la ejecución de órdenes de desalojo, al igual que en municipios como el ya mencionado Coronil, Cazalla de la Sierra o Salteras.

Por otra parte, municipios como San Juan de Aznalfarache, entre otros, apuestan por la mediación con entidades de crédito para evitar desahucios, así como reducciones del IBI a la mitad para viviendas con alquileres solidarios. Y resulta precisamente esta vía, la de la mediación con entidades financieras por parte de ayuntamientos y la búsqueda de alojamiento asequible para aquellos casos en los que las negociaciones no consigan frenarlos, las vías de trabajo para que corporaciones municipales comiencen a hacer frente, mientras no haya un cambio del marco regulador actual, a las situaciones de emergencia sufridas por la ciudadanía. Sin embargo, y al mismo tiempo que se trabaja en resolver estas situaciones de emergencia en el corto plazo, será necesario que desde los nuevos ayuntamientos comiencen a gestarse estrategias que traten de ofrecer soluciones al problema de la vivienda a medio y largo plazo, y que sirvan como germen para la aparición de modelos alternativos de acceso a la vivienda que además de hacer frente a los desahucios permitan garantizar, de manera más amplia, el derecho a la vivienda.

De esta forma el ámbito local resultará nuevamente clave para llevar a cabo esta tarea, dado que es la escala que permitirá estudiar de manera pormenorizada la demanda real de vivienda existente en cada municipio, cuantificarla y caracterizarla, y al mismo tiempo llevar a cabo un diagnóstico, no bajo parámetros estadísticos sino reales, de la situación del parque residencial existente y dentro de este de la vivienda vacía que, por su volumen dentro del stock residencial de nuestros municipios, resultará clave para poder hacer frente al problema de la vivienda y garantizar, mediante su puesta en uso, la satisfacción de la demanda existente.

Si miramos hacia países del entorno europeo podemos ver que es bastante habitual que la gestión de la vivienda se lleve a cabo desde el ámbito municipal, tanto del sector público como privado. Por lo general, en ese nivel aparecen entidades sin ánimo de lucro encargadas de regular estos procesos entre administración y ciudadanía. Existen entre otros en Holanda, Francia, y Reino Unido, donde además de gestionar vivienda existente estas entidades son pioneras en el trabajo con la vivienda vacía y la definición de estrategias para su puesta en uso.

El problema de la vivienda vacía en Reino Unido no es tan preocupante como en España. Tendríamos que trasladarnos a Irlanda para encontrar un caso similar al nuestro en cuanto a procesos de especulación inmobiliaria y estallido de la burbuja. En Inglaterra sin embargo la existencia de vivienda vacía está más vinculada a problemáticas de tipo medioambiental, en la medida en que, ante posibles demandante, se considera necesario primar la reutilización de vivienda ya ejecutada frente a la nueva construcción. Por lo general, las viviendas vacías que pueden encontrarse en estos municipios son viviendas aisladas, en mal estado de conservación o en barrios degradados, y la puesta en uso de las mismas lleva aparejada estrategias de integración social, recualificación de la edificación, de espacio público etc…

Aclarada la distancia existente entre el fenómeno de la vivienda vacía en Reino Unido y España, cabe destacar una figura promovida por las entidades antes mencionadas en colaboración con las diferentes autoridades locales: las denominadas “Empty Home Strategies”. Se trata de un documento de diagnosis de la situación de la vivienda vacía de cada municipio y de estrategias para la puesta en uso de las mismas a partir del conocimiento de las características del parque. El ámbito de estos planes será municipal (o provincial en algún caso) aunque cuentan con un marco común general de ámbito nacional que propone pautas de desarrollo de estrategias.

Localización de la vivienda vacía en el condado de Stratford-on-Avon. Reino Unido

De esta forma el documento tratará, por una parte, de diagnosticar el estado de la vivienda vacía, localizándola, cuantificándola y caracterizándola, siendo uno de los aspectos claves determinar el motivo por el que permanece vacía, para a partir de esa información abrir diferentes vías estratégicas para su puesta en uso: De penalización en algunos casos, mediante tasas a la vivienda vacía; de información e incentivación a propietarios para poner su vivienda en uso (primándose estas operaciones de reutilización a nueva construcción de vivienda); de gestión de la demanda y de las necesidades de los demandantes, y mediación con propietarios, administración, tramitación de ayudas etc…

Los primeros estudios de este tipo que encontramos en ámbito nacional han sido llevados a cabo por diferentes municipios del País Vasco, entre otros, el desarrollado por el Departamento de Servicios Sociales del Ayuntamiento de Andoain vinculado al programa Bizigune para la movilización de vivienda vacía hacia el alquiler social. En este caso se trabaja en la detección y diagnosis del parque de vivienda vacía existente en la localidad bajo diferentes indicadores de consumo, datos del padrón o visitas de inspección ocular, que dan como resultado la localización y cuantificación de las viviendas vacías del municipio, y la tipificación de las mismas según su estado de conservación, titularidad, si están o no puestas en venta o alquiler, si son o no de nueva construcción etc.. estableciéndose después contacto con los propietarios de las mismas para la inclusión de la vivienda en el citado programa.

Esquema metodología de trabajo del estudio de vivienda vacía en Andoain. País Vasco

A nivel andaluz, y pese a la apuesta que desde la administración se ha hecho por el fomento de figuras de planeamiento local como los “planes municipales de vivienda” que, en esa misma línea deberían centrarse en diagnosticar la situación real de parque y demanda del municipio para establecer después estrategias que relacionen puesta en uso de vivienda vacía y satisfacción de la demanda existente, seguimos encontrándonos con situaciones de programación residencial pre-burbuja. Es el caso, entre otros, de Bormujos, que en su nuevo Plan General de Ordenación Urbana, aprobado en 2014, propone como solución para hacer frente a la demanda de vivienda de la localidad un crecimiento del suelo residencial con capacidad para 4.000 viviendas nuevas, en un municipio que cuenta en la actualidad con algo más de 8.000. Y llama la atención aún más cuando, analizando datos estadísticos de demanda y vivienda vacía aportados por el Instituto de Estadística y Cartografía de la Junta de Andalucía (IECA) y el Instituto Nacional de Estadística (INE) para este municipio, y previo a realizar un estudio en profundidad similar a los que antes hacíamos mención, los datos de proyección de crecimiento de población estimados (asimilable a la demanda en los próximos 8 años) y los de vivienda vacía son en ambos casos de en torno al 15%, lo que habla de la potencialidad de la vivienda vacía para hacer frente a la demanda existente en el municipio.

Propuesta de crecimiento del PGOU Bormujos / Estudio de la vivienda vacía en Bormujos.

Por ello, y en respuesta a esta propuesta de crecimiento como solución al problema de la demanda existente en el municipio se está desarrollando, desde el plano académico y en colaboración con la Asociación en Defensa del Territorio del Aljarafe (ADTA) un estudio que plantea diagnostica cuál es la situación del parque de viviendas vacías del municipio y la demanda real existente en el mismo para ponerla en relación y ver en qué medida la puesta en uso de éste puede garantizar el derecho a la vivienda de éstos demandantes sin recurrir a nuevos crecimientos y consumos de suelo,  y determinar, en base a esta información, cuáles serían las estrategias a llevar a cabo para su gestión.

Como vemos son numerosos los retos a los que las diferentes corporaciones municipales han de hacer frente a la hora de abordar el problema de la vivienda, en el corto, medio y largo plazo, pero no cabe duda de que la voluntad política será determinante a la hora de encontrar soluciones que afronten la situación de emergencia habitacional que vivimos, acaben con el drama de los desahucios, y garanticen el derecho a la vivienda bajo modelos alejados de la especulación y el lucro.

 

Referencias:

  • La municipalidad insumisa: Ayuntamientos que actúan contra bancos y desahucios. Juan Manuel Baquero. El diario.es
  • From empty properties to new homes. Council`s Empty Home Strategies. Stratford-On-Avon District Council.
  • Estudio del número de vivienda vacía en Andoain. Amaia Lujambio. Departamento de servicios sociales del ayuntamiento de Andoain
  • Documento de alegaciones de ADTA al PGOU de Bormujos. Asociación en Defensa del Territorio del Aljarafe (ADTA)

 

Intermedios es un colectivo de pensamiento formado por Marta López Marcos, Francisco Fenández y Curro Crespo

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