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Movilidad laboral, vivienda e indicadores urbanos.

por Jorge Galindo — Lunes, 27 de diciembre de 2010

Castellanos de Moriscos, a 8km. de Salamanca, es el municipio que más actividad inmobiliaria ha tenido en los últimos años, pasando de 300 a 1.400 habitantes entre 2000 y 2009. Foto de Ricardo Melgar.

España es un país con una considerable falta de movilidad laboral: simplemente, no nos movemos tanto como otros ciudadanos europeos para buscar trabajo. Estamos, por una razón o por otra, más atados al territorio. Un lugar común en las argumentaciones para explicar este fenómeno, especialmente en prensa y en conversaciones de sobremesa, es que hay un amor por la tierra o por la patria chica que está arraigado en nuestra cultura y nuestros hábitos. Pero esta explicación es, esencialmente, una ‘caja negra’: ¿de qué nos sirve decir que “no nos movemos de nuestra ciudad porque es que somos así”? ¿Qué hemos ayudado a explicar con esta relación causal? Absolutamente nada. Debemos buscar causas en nuestro contexto, no caer en argumentaciones fáciles. Y aquí traigo una, de entre las muchas posibles: la configuración del mercado de la vivienda es un buen factor para ayudar a explicar esta baja movilidad. El hecho de que tengamos tantas viviendas en propiedad, que además nos han salido tan caras, hace que seamos más reacios a desplazarnos. Por tanto, una buena política activa contra el desempleo, favoreciendo la movilidad laboral, debería favorecer también la movilidad residencial

Antes de seguir, uno podría pedir una aclaración sobre la última frase, preguntando (legítimamente) por qué la baja movilidad laboral es algo considerado como un “problema”. El argumento limpio, teórico de la economía clásica es que el capital humano (los trabajadores y los empresarios) son un recurso, y a más libertad tenga un recurso para moverse allá donde es necesario, más eficiente resultará su asignación. Además son un recurso bien especial, ya que toda la economía está montada sólo para maximizar el bienestar de quienes lo conforman (los ciudadanos, especialmente los que desarrollan alguna actividad productiva). Si conseguimos hacer este recurso “líquido” totalmente, y dejando fuera del modelo al resto de factores que generan paro, tendríamos pleno empleo.

Pero claro, esto no es exactamente así, porque la economía sucede no sólo en el tiempo, sino también en el espacio. Este hecho, aunque parezca mentira, es algo que a la disciplina le ha costado bastante de asumir: la llamada “economía regional” sólo es verdaderamente potente desde hace dos o tres décadas. Es en este contexto de “las decisiones económicas suceden en un territorio dado” donde se inscribe la forma de tenencia de vivienda (cuyo principal factor es que está en un espacio del que no se puede mover) como factor influyente en la movilidad laboral. O, hablando en plata, la pena es que tenemos que vivir en algún sitio. Así que mejor lo hacemos de alquiler, que es más fácil mudarse si tenemos trabajo en otro sitio.

Obviamente, estoy llevando el argumento económico al extremo para poder discutirlo a continuación. Porque a esta caricaturización simplona sería fácil responder, como han hecho muy especialmente los políticos estadounidenses, con el siguiente argumento, expuesto (para después rebatirlo) por Tim Harford en Slate:

Homeownership, the argument goes, has tremendous social benefits, stabilizing neighborhoods and making people more willing to invest in their communities. And it has economic benefits, too, serving as a forced-savings program that allows people to leverage their incomes and build wealth.

De hecho, en el aspecto particular del trabajo, Harford dice que:

Recent research in the Economic Journal suggests that people who own their own homes form denser local networks, which help unearth local jobs.

Y es cierto, pero con un matiz clave, ya que, como él mismo apuntaba a renglón seguido:

Still, the jobs tend to be less well-matched and commuting distances are longer.

Es decir: estas supuestas ventajas se desvanecen cuando miramos más de cerca.

En realidad, lo que tenemos no es sino un clásico trade-off o decisión por coste de oportunidad: la vivienda en propiedad, permanente, presenta una serie de ventajas, mientras que el alquiler tiene otras. A nadie se le ocurrirá plantear “prohibir” el alquiler o la vivienda en propiedad en un país, ya que, además, cada modelo es capaz de responder (precisamente por sus ventajas diferenciadas) a unas necesidades y a una forma de tenencia. Pero, ¿cómo está la proporción de ambas formas en España? ¿Podríamos conseguir una mezcla más apropiada a través de unas políticas de vivienda distintas, buscando siempre maximizar el bienestar de los ciudadanos? Queremos que las personas encuentren trabajo, pero a la vez queremos que vivan donde deseen, satisfaciendo lo máximo posible sus preferencias. ¿Cómo abordamos eso? Como empezamos con todo buen diseño de política pública: con indicadores. Una nota metodológica: para hacer la lectura más fácil me voy a abstener de citar fuentes a cada caso, pero al final del artículo ofrezco una sustanciosa lista con mis fuentes para quien desee profundizar en el tema.

La existencia de una fuerte correlación entre paro y sobrepresencia del formato de propiedad privada en la vivienda está bien documentada en varios trabajos y estudios. El más citado es el del economista Andrew Oswald, quien llegó a definir para Estados Unidos un aumento de 2% de paro por cada 10% adicional de vivienda en propiedad. El reparto alquiler/propiedad en España está enormemente descompensado (en comparación con la media europea) a favor de este último formato. Miremos, por ejemplo, la evolución de la tasa de tenencia en alquiler sobre el total del parque de viviendas:

La tendencia es clara: descenso durante la expansión, repunte al estallar la burbuja. Una media del 11,5%, y nunca por encima del 13,2%. La media de la UE está en un ratio de en torno al 75% propiedad – 25% alquiler. España está a la cola, entre los países del este. Ofrecemos a continuación los datos de 2007:

Si hacemos caso a Oswald y a quienes le han seguido, esta baja presencia del alquiler es un palo más en las ruedas de nuestra economía. En última instancia, el formato de alquiler nos interesa porque aporta cierta flexibilidad en la movilidad de las personas. Hemos dado por sentado este postulado, pero ahora necesitamos concretarlo para construir indicadores. Si el alquiler hace que las personas se muevan y cambien de vivienda más fácilmente, será porque incide en los factores que determinan la movilidad. A partir de la investigación académica y pública al respecto podemos establecer una lista seleccionada de estos factores. Los criterios de la selección son dos: representatividad/influencia, y facilidad para ser traducibles en indicadores en el contexto urbano, y por tanto susceptibles de convertirse en un índice:

1. Valor de la vivienda y costes directos en los que se incurren durante el cambio, desdoblado en dos:
1.a. Coste de oportunidad. Si existe una percepción de que “los precios de la vivienda no bajan”, habrá una correlación positiva entre incremento del precio de la vivienda y el aumento de la demanda efectiva, mostrando una retroalimentación de expectativas positivas.
1.b. Compromiso presente y futuro, asumido, por ejemplo, a través de una hipoteca. Roger Senserrich dice: “no liguéis vuestro destino al mercado inmobiliario y los caprichos del tipo de interés”. Sin necesidad de entrar en valoraciones, es obvio que esta ligazón existe, y es más fuerte a mayor es el compromiso de pago.
2. Costes indirectos de transacción asociados al cambio de vivienda: búsqueda, mudanza, intermediarios, seguros, impuestos, etcétera. A mayores sean los costes, obviamente, menor disposición a la movilidad
3. Número de personas en el hogar, afectando de dos maneras distintas:
3.a. Dificultad para coordinar preferencias: así, a más miembros tenga la familia, más difícil es mudarse (la pareja ha de cambiar de trabajo, los niños de colegio, etcétera). Un joven que se va de casa de sus padres es la menor expresión posible de restricciones en este sentido.
3.b. Pero, por contra, también influye en la cantidad de renta que entra en la familia: dos sueldos aportan más que uno, cosa especialmente relevante en lugares donde el esfuerzo para pagar la vivienda (porcentaje de compra o alquiler sobre el sueldo) es mayor.
4. En principio, la lógica nos dice que la movilidad diaria hacia el trabajo debería ser un factor: a más cerca está la vivienda del lugar de empleo, mejor.
5. Se considera, como decíamos en la introducción, que cada cambio de vivienda perjudica la estabilidad económica y especialmente social: cada mudanza significa establecer nuevos vínculos, buscar nuevos comercios de referencia, etcétera.
6. Política pública: la política de acceso a la vivienda de un territorio (país, región, municipio) puede incentivar o desincentivar la movilidad, si establece ayudas o penalizaciones al cambio de vivienda en forma de subvenciones, impuestos, etcétera.
7. Nivel de estudios: se ha comprobado que existe una correlación positiva con la movilidad, probablemente provocada por el hecho de que una cualificación mayor da acceso a un mercado de trabajo geográficamente más amplio.
8. Edad: existe una obvia correlación negativa con movilidad, ya que a medida que una persona o unidad familiar tiene más pasado que futuro, los incentivos para desplazarse tienden a ser menores.

Una vez establecidos estos factores, es el momento de ver cómo se relacionan con el alquiler, centrándonos en el caso que nos interesa, que no es otro que el de nuestro país:
1.a. La perspectiva de precios en ascenso de la vivienda en propiedad, que fue tónica general en la España de la burbuja (1996-2007), no es un incentivo para alquilar, como podría suponerse, sino para comprar, pues la vivienda se considera como una inversión.
1.b. El compromiso no es un factor que pese en España, los consumidores de vivienda consideran el alquiler como un “sunk cost”, mas no así la compra de vivienda a través de un hipoteca. Probablemente porque se piensa, o se pensaba, que la vivienda nunca baja, dato que se infería del enorme incremento de precios.
Sin embargo, tanto para 1.a. como para 1.b., como hemos visto en el primer gráfico de este artículo, la explosión de la burbuja trajo la evidencia de que los precios no siempre subían. Esto ha eliminado, al menos de forma parcial y permanente, la barrera expuesta en el punto 1.a. Pero no la 1.b., dado el formato leonino de los créditos hipotecarios en España: a muchos años vista, y siendo que, ante un impago, el banco no sólo se queda con la vivienda, sino que espera la parte que le corresponde de la devolución.
2. Los costes de transacción son sensiblemente menores en el alquiler. En España esto estaba de alguna forma compensado por la desgravación en la compra de vivienda que (afortunadamente) deja de existir este mismo año.
3.a. En principio, ni España ni la situación de alquiler marcan ninguna diferencia en este punto respecto a otros países o formas de tenencia, ya que es una correlación bien simple: a más preferencias hay que coordinar, más difícil es hacerlo.
3.b. En España, el esfuerzo de compra de vivienda es aún hoy muy grande: hacen falta dos sueldos para adquirirla. Por eso se da una mayor propensión a la movilidad residencial entre las parejas con dos sueldos.
4. En España el factor de la movilidad diaria al puesto de trabajo no parece ser relevante. De hecho, es el país de la Unión Europea en el que más individuos declaran que la satisfacción con la distancia al trabajo ha empeorado tras un cambio de vivienda, (un 40%), lo que revela que es un factor escasamente importante. A la gente no le importa demasiado conducir ida y vuelta al trabajo. Por tanto, alquilar para estar más cerca del puesto laboral es algo que sólo se plantean aquellos que realmente están cambiando de Comunidad Autónoma.
5. El alquiler, teóricamente, “señaliza” una mayor posibilidad de movilidad. Esto, argumentan algunos, desincentivaría el establecimiento de vínculos fuertes en la comunidad cercana. Sin embargo, esto sólo es cierto para alquileres de corto plazo (normalmente en España, de formato de un año renovable, propios de estudiantes universitarios), y no para aquellos de medio o largo término, en los cuales los vínculos establecidos con el vecindario son prácticamente igual de fuertes que en una vivienda en propiedad.
6. Son muchísimos los economistas que han venido criticando el sistema de VPO español basado esencialmente en la vivienda nueva y en propiedad, que además se asigna a perfiles de renta muy amplios (perdiendo buena parte de su carácter “social”) y mediante sistemas de sorteo bastante cuestionables. Además, para evitar especulación, existe una restricción de quince años desde la adquisición para la venta de una VPO. Esto no hace sino atar al beneficiario a una ciudad específica, a un territorio concreto.
Los puntos 7 y 8, de nivel de estudios y edad, no presentan particularidades significativas en España. Y, como es lógico, hay una clara correlación inversamente proporcional entre edad y alquiler: los jóvenes alquilan más. También lo hacen los que tienen más estudios, aunque esta correlación es muchísimo más leve y menos significativa.

Sorteo de VPO en Elche. Fotografía extraída del Flickr de Alejandro Soler, el Alcalde.

En esta lista hay dimensiones que se escapan por completo a la política de vivienda: demografía, accesibilidad y transporte, educación, etcétera. Es algo propio de un bien fundamental (por ser primario) y con unas características tan especiales como estar fijo en un contexto e incluir al mismo en sí (cuando compramos una vivienda también compramos su localización y su entorno). Así que hay ciertos aspectos muy relevantes que afectan a este mercado que no podemos controlar con una política ad hoc, teniendo que confiar en otras fuerzas antes que querer abarcar demasiado.

Sin embargo, podemos transformar varios de estos puntos (especialmente 1.a, 1.b, 2, 3.a, 3.b, 4, 7, 8) en indicadores cuantitativos y construir un índice sintetizador, proceso que no desarrollaremos aquí por falta de espacio (para orientación al respecto, Graciela Mariani ha estado haciendo una estupenda serie de indicadores urbanos cuantitativos). En todo caso, con estos indicadores y eligiendo una división geográfica de trabajo (preferentemente municipios o áreas metropolitanas), haríamos un mapa de previsión de tendencia hacia la movilidad residencial por parte de sus habitantes, caracterizando la misma en alquiler o compra. Con esto tendríamos modelizada la demanda potencial de vivienda en un núcleo distinto al actual.

El siguiente paso es hacer lo propio con la oferta, en este caso de dos elementos: trabajo y vivienda. Así, podemos incluir, para cada zona de análisis:

- La oferta de empleo.

- La tasa de renovación de la población activa que tienen, su crecimiento natural (lo cual nos indica si necesitan más o menos mano de obra foránea).

- La cantidad de recursos no utilizados de que disponen para uso residencial: viviendas nuevas vacías no vendidas, viviendas de segunda mano vacías, viviendas de segunda residencia con propietarios dispuestos a alquilar, viviendas que requieren rehabilitación.

- El coste del acceso a estos recursos.

Estos dos hipotéticos mapas superpuestos nos indicarían dónde hay hogares, existentes o potenciales (jóvenes que van a emanciparse) dispuestos a desplazarse, y en qué lugar pueden ser ubicados.

Con la información referida podemos crear políticas localizadas en determinadas regiones o zonas urbanas que incentiven el uso más eficiente de los recursos disponibles en la dirección del alquiler y la flexibilidad, relacionándola con el mercado laboral. Así podemos intentar garantizar de verdad el acceso a una vivienda digna a todo ciudadano, con transferencia de rentas si así lo demanda su situación de ingresos, y siempre de manera correlacionada al elemento principal: la oferta de trabajo. Cabe aquí un apunte: hay que resistir la tentación a la sobreplanificación que en ocasiones aparece al gestionar mucha información. No se trata de que todo el capital humano sea totalmente flexible y móvil, sino de que aquellas personas y hogares que, por sus preferencias personales, estén dispuestos a desplazarse, puedan hacerlo de la forma más sencilla y eficiente posible. Asimismo, no queremos cubrir todos los puestos de trabajo, sino minimizar los problemas de la segmentación geográfica de la oferta laboral para facilitar que quien quiera emigrar por motivos laborales pueda hacerlo. El una sociedad liberal y democrática, el diseño lógico de una política económica o de bienestar de cualquier tipo ha de seguir el formato de incentivos y leves penalizaciones, no de canalizaciones sociales y pasos obligatorios.

Ahora sí, podemos empezar a trabajar en los objetivos específicos de una hipotética nueva política de vivienda, basada en indicadores y destinada a incentivar la movilidad laboral. De todos los movimientos posibles en el mercado de vivienda, queremos incentivar los siguientes, por este orden:
- Primer acceso de vivienda dirigido hacia alquiler.
- Paso de propiedad a alquiler, vendiendo o alquilando la vivienda que se posee.

Y es por ese orden porque existe una correlación muy fuerte entre edad y tendencia a la movilidad laboral y el alquiler, y una persona o pareja sin recorrido pasado en el mercado de vivienda es lo más aprovechable, pues no tiene factores condicionantes tan fuertes.

Por otro lado, aquellos movimientos que buscamos desincentivar son los siguientes:
- Primer acceso de vivienda dirigido hacia la compra.
- Paso de vivienda en propiedad a otra vivienda en propiedad, sin vender y sin alquilar (especulación pura).

Una vez tenemos claros los objetivos específicos, hemos de elegir cómo alcanzarlos. La clave, en este caso, es obviamente la estructura de la propiedad, buscar la forma de aprovechar recursos ya disponibles (el gran número de viviendas vacías en España) al máximo. Para ello, objetivos instrumentales de una política pública. En este caso, algunos de los fundamentales serían los siguientes:
- Gravar la especulación, o tenencia de viviendas no principales sin aprovechamiento (alquiler).
- Proteger al arrendatario y, especialmente, al arrendador, estableciendo incentivos para el alquiler de largo plazo, así como para el primer alquiler
- Suprimir la construcción de nueva VPO. Encaminar toda la política de vivienda pública al uso de los recursos disponibles, así como a las medidas para incentivar el alquiler.
- Suprimir ayudas para adquisición de vivienda. Redirigirlas hacia ayudas para alquiler.
- Ligar el mercado de trabajo con el de vivienda a través de políticas activas, como por ejemplo el ofrecimiento conjunto (a través de partnerships entre grandes empresas e inmobiliarias) de facilidades de alojamiento para candidatos que estén mudándose a la nueva ciudad.

Por último, en los procesos de rehabilitación, así como cuando sea imprescindible emprender la construcción de nuevas áreas residenciales, es necesario diseñar nuevas formas de vivienda y barrios que resulten más flexibles y adaptados a una creciente movilidad residencial. En esta misma página web hemos visto buenos ejemplos de ello: una concepción de la vivienda como proceso, un enfoque holístico sobre la misma, el open building, y otros muchos son aproximaciones desde la arquitectura hacia una realidad más dinámica y móvil. Yo he intentado marcar aquí una guía para el enfoque político (de policies), social y económico. Es alentador ver cómo desde el “otro” lado (que también es el nuestro) también se transita ese camino.

———

Fuentes utilizadas:

¿Por qué en España las ciudades que crecen son las que tienen menor capital humano? Luis Garicano.

Eliminar las ayudas a VPOs es oportuno, eficiente y justo. Luis Garicano.

El lastre de la vivienda en propiedad. Roger Senserrich.

Eppur si muove: de epiciclos y burbujas. Antonio Cabrales.

Home Economics. James Surowieki.

La crisis acentuará la movilidad laboral. Cinco Días. 13/12/2008.

La tenencia de vivienda y la movilidad laboral en la UE. Boletín Económico del Banco de España, mayo de 2007, pp. 49-56.

Movilidad residencial y dinámica familiar en los adultos jóvenes urbanos en los 80. Juan Antonio Módenes Cabrerizo.

Movilidad residencial, trabajo y vivienda en Europa. Julián López Colás, Juan Antonio Módenes Cabrerizo.

Movilidad, tenencia y demanda de vivienda en España. María Consuelo Molom, María Cruz Molés.

Políticas de fomento de la vivienda de alquiler en Europa. Observatorio Vasco de Vivienda. Diciembre de 2009.

The Renter’s Manifesto. Tim Harford.

* * *

Encuesta de Presupuestos Familiares.

Estadística de Variaciones Residenciales.

Estadísticas del Ministerio de Vivienda.

Padrón Municipal.

Panel de Hogares de la Unión Europea.

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6 comentarios a “Movilidad laboral, vivienda e indicadores urbanos.”

  1. Escritos de Jorge Galindo » Blog Archive » Sobre movilidad laboral y vivienda en propiedad dice:

    [...] sobre cómo podemos empezar a atar la política de vivienda a las políticas activas de empleo. Aquí está. Aviso: es largo y denso. No se me [...]

  2. Tweets that mention Movilidad laboral, vivienda e indicadores urbanos.: Castellanos de Moriscos, a 8km. de Salamanca, ... #arquitectura -- Topsy.com dice:

    [...] This post was mentioned on Twitter by La Ciudad Viva, Jorge Galindo. Jorge Galindo said: He escrito en @laciudadviva un artículo sobre por qué necesitamos nuevas políticas de vivienda para bajar el paro: http://bit.ly/edgUJY [...]

  3. Secano* Urbano | Practicas para sembrar en las ciudades « La Ciudad Viva dice:

    [...] puedan ser de alguna forma apropiadas por los habitantes de las ciudades. En otro post centrado en movilidad laboral, Galindo adelantaba posibles fundamentos de una política pública de vivienda dirigida a potenciar [...]

  4. Ciudades medias: eficiencia, vivienda y calidad de vida « La Ciudad Viva dice:

    [...] esto no siempre es así, debido en gran medida a la relación entre movilidad laboral y vivienda. Ya hablamos aquí de cómo abordar este problema, y no nos extenderemos en [...]

  5. Aficionada a Masajes dice:

    Primer punto:
    “Andrew Oswald, quien llegó a definir para Estados Unidos un aumento de 2% de paro por cada 10% adicional de vivienda en propiedad”.
    Por otro lado:
    “La tendencia es clara: descenso -de la tasa de alquiler- durante la expansión, repunte al estallar la burbuja -y el paro, no??.
    Efectivamente, se pasa del 11 y pico al 13 y pico, -aumentando el alquiler-a la vez que aumenta el paro.

    Segundo punto:
    “Correlation is not Causation”

  6. Carlos dice:

    La movilidad laboral es muy complicada en España sobre todo por el arraigo familiar que existe. Yo vivo en el sur y lo veo continuamente. También es cierto que no es solo por los lazos afectivos sino porque la familia supone un gran soporte para mucha gente y abandonarlo crea inestabilidad. Saludos

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