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¿y qué hacemos con todos esos m2 vacíos?

por suju — Martes, 29 de marzo de 2011

La leyenda "TE HUUR" (Se alquila) cubre miles de edificios semivacíos en Holanda

En  este momento más de 6 millones de metros cuadrados de oficinas en toda  Holanda se encuentran vacíos, es decir un 14% del total. Ya sólo en  Amsterdam hay más de un millon de metros cuadrados sin utilizar  repartidos entre las zonas de oficinas más conocidas. La mayor parte de  estos espacios están sin alquilar desde hace mas de tres años, por lo  que un problema que se pensaba temporal se ha convertido en estructural.

El fenómeno surge como consecuencia de varios factores, aunque el más importante sea quizás la enorme especulación que se venía realizando en la últimas décadas con este tipo de construcciones.

Nöud Koper (1) nos pone en contexto en su libro “Siendo tacaños con el espacio” (2) :

“a  finales de los años ´80, Holanda es conocida dentro del mundo  financiero como país atractivo para la inversión en bienes  inmobiliarios. Inversores Suizos, Alemanes y Estadounidenses estaban  convencidos de que los edificios de oficinas en los Paises Bajos  resultaban una inversión garantizada para el futuro con un alto  rendimiento. Por supuesto las  empresas promotoras holandesas no se quedan de brazos cruzados y  comenzaron a edificar sin ton ni son, sin plantearse si realmente había  interesados en alquilar sus edificios. Como dice en su libro Koper, “siempre  encontraban un tasador dispuesto a declarar que en dos años el edificio  en cuestión iba a estar totalmente alquilado” para encontrar  financiación, pasándose el problema de mano en mano hasta que alguien se quedó con el edificio vacío y sin  podérselo vender o alquilar a nadie.

Además, durante  las décadas del 80 y 90 las empresas, movidas por “estar actualizadas” y  por la facilidad y beneficio del mercado inmobiliario en oficinas,  cambiaban constantemente de edificio dejando atrás uno vacío. Un ejemplo  de ello es el de una conocida empresa holandesa asentada en Amstelveen  (ciudad vecina a Amsterdam) que era propietaria del viejo edificio en el  que estaba ubicada, el cual vendieron por una enorme cantidad a un  inversor alemán, pero con la idea de permanecer allí alquilándoselo al  nuevo dueño. Poco tiempo después una empresa promotora les ofreció  construir un nuevo edificio más representativo, con lo que el inversor  alemán se quedó atrás con un edificio viejo y vacío, imposible de volver  a alquilar en el mercado del momento. Mientras tanto la empresa  holandesa se instalaba en sus nuevas oficinas que, de nuevo, venderían a  otro inversor alemán.

De  esta manera se han ido construyendo, llenando y vaciando edificios de  oficinas que, según nos comentaba un economista, cuentan con una vida  de cinco años (!) antes de quedarse obsoletos y dejar de ser  interesantes para las empresas.

"Se alquila. Espacios de oficina"

Los otros factores que han acentuado el problema tienen que ver, entre otras causas, con lo que se llama “la nueva forma de trabajo” (3),  la reducción de m2 necesarios por trabajador, la emigración de empresas, la importación de tareas que ahora se realizan en otros países  y por supuesto con la crisis actual. Todos estos factores se repiten en general a nivel europeo, yendo el problema más allá de los límites de los Países Bajos, como lo podemos ver en noticias de toda Europa.

¿pero cuál es el problema?

En principio podría pensarse que no hay ningún problema grave, ya que, por un lado, son muy pocos los edificios que se encuentran vacíos comletamente y por el otro sus propietarios se niegan a bajar el precio  del m2 del alquiler para evitar la caída del valor de su propiedad, ya que de ese factor depende. Al mismo tiempo, esos mismos inversores, siguen construyendo oficinas más adecuadas a las demandas actuales, muchas veces etiquetadas irónicamente como “verdes”, y subsidiados en parte por el Estado.

Los estudios realizados muestran que a los propietarios de los edificios “obsoletos” les conviene todavía mantenerlos con baja ocupación (y bajo mantenimiento) que emprender una reforma, y mucho menos una demolición. De alguna manera están esperando que el mercado mejore y que vuelvan a alquilarse esos espacios.  Como mucho, algunos emprenden una “vistosa” aunque económica renovación  con el objeto de atraer a los pocos posibles nuevos clientes que puedan surgir.

Tenemos un problema!

A pesar de lo aislado del asunto han surgido en estos últimos años cantidad de artículos sobre el tema, y se han realizado estudios de todo tipo, y se siguen realizando, desde diferentes instancias tanto gubernamentales, como profesionales y privadas. Llama la atención que el tema se promocione un tanto apocalíptico, dando números muy altos (como comenzábamos este artículo) pero sin adentrarse en el fenómeno y sus consecuencias reales sobre la ciudad.

Esto ha generado que todos los implicados de alguna forma tengan que expresarse sobre el tema, llevándolo al nivel de gobierno. Se habla así de transformar las oficinas en viviendas normales o para estudiantes, o en geriátricos y hasta hay algún político que propuso que se realicen allí alojamientos para asilados, y trabajadores extranjeros de temporada. Otra alternativa también bastante particular es la que propone su transformación en huertas urbanas cubiertas, posibilitado por la tecnología que hoy está desarrollando una empresa en particular.

No somos ya ajenos a la confusión que puede causar tanta información muchas veces sin fundamentos reales, ideas sueltas que se transforman en banderas políticas o en planes de Estado. A todo esto, los propietarios están muy contentos creemos, y siguen echando leña al fuego, para ver si alguien les resuelve su propio problema, el de la inminente pérdida de valor de una innumerable cantidad de edificios por sobreproducción.

Soluciones sin solución

La primera alternativa que se maneja es la de la transformación  de los edificios de oficinas en viviendas. Una ecuación que sería perfecta, ya que la necesidad de todo tipo de viviendas sigue siendo importante.

Una de las pocas experiencias realizadas en la transformación de oficinas en viviendas (en este caso para minusválidos)

Esta  es la paradoja del mercado holandés, frente a un 14% de oficinas vacías  se calcula que sólo en Amsterdam va a ser necesario construir unas 100.000  viviendas los próximos diez años para poder dar respuesta a la necesidad  actual. Sin embargo los planes realizados han demostrado hasta ahora que esto no resulta rentable, ya  sea por lo costoso que es modificarlos para que respondan a las  exigencias de la vivienda, ya sea porque generalmente no están vacíos en  su totalidad, o porque se encuentran en zonas que habría que renovar completamente para hacerlas “habitables”. Justo hace unos días, en un debate en la “Segunda Cámara” del gobierno holandés el Ministo de asuntos internos, daba entender que solo el 20% de estos edificios podría ser transformado en viviendas, pero que posiblemente haya que demoler el resto.  Y para hacer posible ese 20% de transformación el primer paso todavía no se ha dado, que es el de modificar las normativas  que lo posibiliten.

Otras soluciones que se han presentado de manera puntual es la transformación en espacios culturales o creativos, agrupando ateliers de artistas con oficinas de diseñadores y arquitectos que recién comienzan, con el objetivo de aunar fuerzas generando proyectos conjuntos. El proyecto de ZUS llamado De Dependance en el centro de Róterdam es un ejemplo de ello. Aunque, hay que decirlo, estos son a veces proyectos sostenidos más por los subsidios y ayudas que reciben por lo idealista de sus teorías, que por la realidad de solución al problema.

De Dependance, ZUS, Roterdam

¿Y alguien se pregunta qué significa esto para las ciudades holandesas?

Si  pensamos que en Holanda la ciudad está zonificada desde los años ’60,  según lo que dictaba el urbanismo moderno, en vivienda, trabajo  (oficinas), recreación, servicios y zonas industriales; no es difícil  imaginarse la consecuencia de este vacío: muchas zonas de oficinas se están convirtiendo en pedazos de ciudad fantasma.

Llama la atención sin embargo que las innumerables noticias, ideas, estudios y decisiones a tomar, acentúen lo edilicio del problema, sin discutirse en lo más mínimo la cuestión urbana, sabiendo que la mayor parte de estos inmuebles se encuentran concentrados en áreas urbanas muy determinadas y que poseen características similares.

Estos sitios son en principio monofuncionales, lo que significa que no hay en ellos más que oficinas. Y además se encuentran muchas veces en zonas periféricas de la ciudad, con muy poco o ningún contacto  o acceso a zonas urbanas, lo que los aísla más todavía de cualquier otro tipo de movimiento que no sea el del trabajo. Podría determinarse que con éstas características, más las urbanas y arquitectónicas,  estas  zonas se han vuelto completamente obsoletas a las exigencias de cualquier empresa, y de cualquier empleado, de hoy en día.

Concluyendo

Hay sin dudas cuestiones edilicias generales para revisar, como lo son las normativas, para que se facilite el cambio de funciones, pero hay también cuestiones urbanas generales a revisar, tan importantes como las anteriores. ¿Es una solución romper con la monofuncionalidad de estas zonas? ¿qué otro tipo de funciones se podrían incorporar para actualizarlas? ¿es esto posible o deseable? ¿debe continuarse con la zonificación en la ciudad holandesa? esta y otras muchísimas preguntas no hacen más que complejizar un problema que recién comienza a atacarse y que más allá de las generalidades finalmente no quedará más que evaluar los problemas con sus particularidades locales, pensando no solo en el “negocio del mercado de las oficinas”, como se lo nombra en el Plan de Acción del gobierno, sino en la ciudad y sus habitantes.

Susana Aparicio Lardiés & Juan Alonso (SUJU Architectuur, Amsterdam, Holanda)

notas

(1)  Nöud  Koper, 1972, estudió derecho y politicología en la Universidad de   Ámsterdam. Actualmente trabaja para la empresa PACT Public Affairs  en  la Haya.

(2) Woekeren  met de ruimte. Nöud Koper, 2010. Editorial Bussines Contact (BC)

(3)  “La nueva forma de trabajo” (Het nieuwe werken) está basada en la idea  de que cada uno tiene que poder trabajar cuando quiera, donde quiera y  como quiera, siempre y cuando lo haga según acordado (contrato por  proyecto, por horas, etc). Y más concretamente desde su propia casa, lo  que hace que las empresas ya no necesiten invertir en metros cuadrados,  alquilando edificios e inviertiendo en las instalaciones necesarias  (ordenadores, fotocopiadoras, telefonía, conexión, cafeterías, garages,  etc).

(4) Kantorentop, reunión realizada en la ciudad de Rijksweg en Mayo del 2010 y de la que surgió la necediad de crear desde el gobierno un plan de acción, que fue presentado hace unos días atrás por la Minstro de Infraestructura y Medio Ambiente para su debate al gobierno holandés.

http://www.dedependance.org/http://www.dedependance.org/
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3 comentarios a “¿y qué hacemos con todos esos m2 vacíos?”

  1. Francisco Pardo Téllez dice:

    Fenómeno global, en Bogotá el centro de la ciudad, donde antes como en la Avenida Jiménez se había desarrollado el centro financiero de la ciudad la desocupación es alta, y pese a la vitalidad de la ciudad comercial a nivel de la calle en los pisos altos el uso y ocupación como oficinas se ha reducido y aparte de fantasmas muchos han optado por rentarlos como depósitos y pequeñas industrias para poder compensar los costos de funcionamiento.
    Mientras tanto, y en ciclos más cortos la construcción de nuevas oficinas en nuevos lugares; motivados más por la moda y la ostentación va generando polos de desarrollo urbano, que de un momento a otro cambian de tendencias y justificando con las dificultades de transporte, el tiempo que se gasta para ir a trabajar, el deterioro urbano, la inseguridad, etc. dejan de ser apetecidos comercialmente, sin que existe una política clara de renovación urbana.
    La posibilidad de cambiar de uso y destinar estas áreas vacías a vivienda u otros usos suena interesante; por ahora el propio Estado con la compra y alquiler de estos espacios centrales más que revitalizar ha contribuido a espantar a los inversionistas, posibles compradores o arrendatarios; que ven como estas oficinas administrativas generan caos y detrimento urbano.
    Algunas Universidades como la de Los Andes, la Jorge Tadeo Lozano, el Externado, La Central, etc. han preferido invertir en sus campus y generar nuevas actividades en las zonas centrales inmediatas, que con la presencia de estudiantes adquieren cierto dinamismo, sin embargo otras como el Colegio Mayor del Rosario, con viejos arraigos ya están abandonando el centro para emigrar a la periferia de la ciudad.
    Los cambios en las formas de trabajo, las comunicaciones, la inseguridad, las dificultades de transporte, etc. junto con las modas pasajeras estan dejando amplios sectores cargados de fantasmas.

  2. Pequeño y barato, el signo de los tiempos « La Ciudad Viva dice:

    [...] de todo este pasivo. No hacer nada, con urgencia, es una buena opción. Ya tenemos suficientes metros cuadrados vacíos y quizá haya que aprovechar el momento para esperar que las cosas empiecen a hacerse de otra [...]

  3. ¿Y qué hacemos con todos esos m2 vacíos? dice:

    [...] "CRITEO-300×250", 300, 250); 1 meneos ¿Y qué hacemos con todos esos m2 vacíos? http://www.laciudadviva.org/blogs/?p=9564  por jairencilla hace [...]

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